De 0 à 3 appartements à Valence en 2 ans : l’histoire d’un investisseur français
Envie de vous lancer dans l’investissement immobilier à Valence en Espagne ? Ce témoignage retrace le parcours réel d’un investisseur français, Maxime, qui a su, en deux ans, acquérir trois appartements dans la capitale de la Comunidad Valenciana. À travers son exemple, découvrez les étapes clés, le montage financier et la rentabilité immobilière à Valence qu’il a obtenue, ainsi que des conseils pratiques pour réussir votre propre projet d’achat, rénovation et location.
Le contexte d’un projet d’investir en Espagne
De plus en plus de Français choisissent la ville de Valence pour investir. Attirés par des prix attractifs, un marché locatif dynamique, et un environnement de vie plaisant, ils voient dans cette destination une opportunité. Maxime, trentenaire originaire de Bordeaux, commence son aventure en 2021, en pleine période d’incertitude économique, mais avec une forte envie de diversifier son patrimoine.
Son objectif ? Prendre pied dans l’immobilier espagnol, générer des revenus locatifs et, à terme, s’offrir une liberté financière partielle. Il a choisi Valence plutôt que Barcelone ou Madrid pour les raisons suivantes :
- Prix immobiliers plus abordables
- Demande locative stable, étudiants et jeunes actifs
- Ville dynamique, qualité de vie au top
Étapes clés du projet : un parcours construit
Se former et analyser le marché
Convaincu par les atouts de la ville, Maxime commence par se former : lectures de blogs spécialisés sur l’investissement immobilier à Valence et échanges avec des expatriés. Il se renseigne également sur la fiscalité, les règles pour les acheteurs étrangers, et les quartiers porteurs (Ruzafa, El Carmen, Benimaclet…).
Il utilise des outils de veille immobilière et fait appel à une agence immobilière locale francophone. Les prix au mètre carré tournent alors autour de 1 600 à 2 200 € pour de l’ancien dans les quartiers centraux, avec des perspectives de revalorisation.
Premier achat : oser sauter le pas
Après plusieurs visites virtuelles et un séjour sur place, il signe, début 2022, pour un premier appartement de 65m² à Ruzafa, quartier prisé et central. Son budget total (achat, notaire, et légers travaux de valorisation) atteint 145 000 €. Avec une signature rapide, il bénéficie d’une légère marge de négociation. Les démarches administratives (NIE, ouverture de compte bancaire espagnol) sont préparées en amont.
Travaux et mise en location
Quelques rafraîchissements suffisent à attirer les locataires : peinture, cuisine équipée, climatisation. Maxime choisit la location longue durée (contrat annuel) pour plus de stabilité, s’adressant aux étudiants Erasmus. L’appartement est loué meublé dès le premier mois à 750 €/mois.
Répéter la stratégie : effet boule de neige
Après avoir sécurisé le premier bien et dégagé une rentabilité brute de 6%, Maxime continue à surveiller le marché tout en capitalisant sur son retour d’expérience. Un an plus tard, il saisit une nouvelle occasion dans le quartier de Benimaclet pour 120 000 €. L’année suivante, il complète son portefeuille avec un studio dans le centre historique pour 89 000 €.
À chaque achat, il applique la même méthode :
- Optimisation du bien pour la location
- Démarches administratives rigoureuses
- Recherche de locataire via agences ou plateformes
Sa régularité et sa connaissance fine du marché local lui permettent d’enchainer les acquisitions, en montant en expertise et en confiance.
Financement d’un projet immobilier à Valence lorsqu’on est français
La question du financement à l’étranger est centrale pour tout investisseur non résident. Voici comment Maxime a procédé, ainsi que plusieurs options à connaître.
Obtenir un crédit en Espagne
Les banques espagnoles financent jusqu’à 60-70% du prix pour les non-résidents. Les conditions observées sur 2022-2024 sont :
- Apport personnel : minimum 30% + frais annexes (notaire, impôt…)
- Taux fixes majoritaires (entre 3 et 4,5% sur 20 ans – données à vérifier lors de l’achat)
- Justificatifs solides de revenus français et dossier fiscal à jour
Maxime prépare soigneusement son dossier avec fiches de paie, avis d’imposition, et contrats de location actuels.
Mobiliser un crédit en France ou un achat comptant
La première acquisition a été réalisée grâce à un crédit immobilier français, en utilisant un bien nantissable comme garantie. Pour le second achat, les loyers générés et une épargne permettent de compléter l’apport requis. Pour le troisième bien, les démarches sont simplifiées, car sa santé financière rassure les banques espagnoles.
Frais et fiscalité
Il convient de prévoir :
- Frais de notaire et droits de mutation (8-12 % du prix d’achat environ)
- Taxe foncière locale (IBI), impôt sur le revenu locatif sous régime non résident
- Déclaration à la fiscalité française des revenus générés en Espagne (convention bilatérale)
Une vigilance particulière est portée à la déclaration de chaque revenu, l’Espagne étant stricte sur la transparence fiscale.
Résultats : rentabilité et perspectives à Valence
Après deux ans et trois appartements, le constat de Maxime est le suivant :
- Rentabilité brute de 5,5 à 7% selon le bien, grâce à une bonne optimisation locative et des charges limitées.
- Valorisation patrimoniale : +12% sur la valeur de revente, le marché valencien restant dynamique malgré la hausse des taux.
- Rendements nets compétitifs après frais (4,2 à 5,3%), ce qui reste supérieur à la plupart des villes de France.
- Développement d’un réseau sur place, facilitant la gestion (fiscalité, entretien, gestion locative).
Son bilan est donc très positif, avec une visibilité sur la construction d’un parc locatif générant près de 2 000 € mensuels. Valence apporte des garanties solides en termes de demande locative stable, diversification des profils de locataires (étudiants, jeunes actifs, familles), et opportunités de montage en location saisonnière ou colocation pour booster les rendements.
Conseils pour réussir votre investissement immobilier à Valence
L’aventure de Maxime met en lumière plusieurs points-clés :
- S’informer et se former : connaître les lois, le marché, les impôts
- Travailler avec des professionnels locaux de confiance (agence, notaire, fiscaliste)
- Etre réactif : les bonnes affaires partent vite
- Préparer ses dossiers (financement, NIE, fiscalité en amont)
- Optimiser chaque bien pour la location, cibler les besoins locaux (meublé, colocation, équipements…)
En suivant une stratégie claire, réaliste, avec une vision à moyen terme, tout en diversifiant les types de biens et les quartiers, un investisseur français peut réussir à bâtir un portefeuille solide à Valence, bénéficier de la rentabilité hispanique, et s’ouvrir à d’autres opportunités, notamment la location saisonnière type Airbnb, la revente avec plus-value ou la transmission patrimoniale à ses enfants.
Foire Aux Questions (FAQ)
Peut-on investir en Espagne sans être résident fiscal espagnol ?
Oui, il est tout à fait possible d’acheter un appartement en Espagne en tant que non-résident. Il est nécessaire d’obtenir un NIE (numéro d’identification d’étranger) et de se conformer à la législation espagnole, tant pour l’achat que pour la location du bien.
Quelle est la rentabilité locative à Valence ?
La rentabilité brute varie souvent entre 5 et 7%, en fonction de l’état du bien, du quartier, et du type de location choisi (longue durée, colocation, location saisonnière). Après déduction des charges et impôts, le rendement net reste souvent supérieur à celui observé dans les grandes villes françaises.
Quels sont les frais à prévoir pour un achat immobilier à Valence ?
Il faut compter environ 10% supplémentaires sur le prix d’achat pour couvrir les frais de notaire, d’enregistrement, d’agences, et les premières taxes locales. Il est aussi fortement conseillé de prévoir un budget pour la remise en état ou la valorisation du bien avant mise en location.
Faut-il choisir la location longue durée, saisonnière ou colocation à Valence ?
Chaque formule a ses avantages. La location longue durée garantit une stabilité des revenus, la colocation permet d’optimiser le rendement surtout pour de grands appartements, et la location saisonnière (Airbnb) offre des revenus potentiellement plus élevés mais demande une gestion plus active et le respect de la réglementation locale sur les locations touristiques.
