Acheter un appartement à rénover à Valence : De nombreux avantages
Quand on décide de rénover un bien pour le mettre en vente, les avantages sont évidemment avant tout financiers. Mais une rénovation permet aussi de transformer un bien pour le rendre le plus attractif, à vos yeux et à celui des locataires, si vous envisagez de mettre le bien en location. La récente crise du COVID 19 a porté sur le marché de la location, des appartements destinés antérieurement à la location touristique. Autant dire que cet afflux a engendré une offre d’appartements rénovés assez abondante.
Si vous souhaitez vous porter sur ce marché, mieux vaut l’attaquer avec un bien « reformé entièrement » comme disent les espagnols. La rénovation est aussi financièrement avantageuse car elle redonne une survaleur à votre bien, supérieure à la valeur des travaux et elle permet un coût de location un peu plus important.
En effet, le gros bémol à Valencia est que, majoritairement, les appartements disponibles sur le marché immobilier, sont vieillots et mal agencés (crépi, cuisine éloignée de la salle à manger, chambres ridiculement petites…) Il faut donc prévoir un budget rénovation pour remettre le logement au goût du jour.
- Pour de la location étudiante ou longue durée, avoir un logement rénové permet de se démarquer de la concurrence.
- Pour une résidence secondaire, tu pourras avoir un logement moderne et pratique sans te ruiner. Et enfin, un bien rénové se revendra beaucoup plus rapidement.
Surtout qu’il faut savoir qu’en Espagne, il faut souvent prendre un crédit à la consommation (avec des taux élevés et un délai de remboursement court) pour faire rénover son logement, et ce même lors d’un achat. Un Espagnol cherchera donc souvent un bien sans travaux à prévoir.
Le budget
En moyenne à Valencia, il faut compter un budget entre 400 et 500€/m² pour une rénovation importante avec des matériaux de milieu de gamme.
Avec des matériaux plus basiques ou une rénovation limitée, on arrive autour de 300€/m², si on veut avoir une qualité correcte.
Il est sûrement possible de trouver moins cher, mais dans ce cas, tu risques d’avoir le choix : de la mauvaise qualité, du travail bâclé ou une livraison hors délai.
Avant d’entamer une rénovation à Valencia, il est indispensable d’obtenir les permis nécessaires.
Une fois, les permis obtenus, le devis validé, il reste plus qu’à entamer les travaux
Quelles sont les formalités obligatoires pour rénover son bien immobilier ?
Pour réaliser des travaux dans une maison ou un appartement à Valence, il vous faudra payer deux taxes à la commune, et ce quels que soient les montants de vos travaux. Le montant de la taxe dépend de chaque commune mais cela vous permettra d’obtenir une licence de travaux ou « licencia de obras ». Cette autorisation de travaux peut prendre plusieurs formes selon la nature de la rénovation envisagée.
La déclaration préalable de travaux ou « licencia de obra menor »
Pour une rénovation classique d’appartement n’affectant pas à la structure du bâtiment ou la façade de l’édifice. Il suffit de déclarer les travaux en mairie et vous n’avez pas d’autorisation à attendre pour mettre en place la rénovation.
Il est donc possible de refaire cuisine, salle de bains, sols, peintures et carrelages avec cette déclaration préalable. Pour une rénovation comprise entre 6 000 euros et 60 000 euros, les taxes vont osciller entre 300 euros et 2400 euros. Pour obtenir cette licence, il vous faudra remplir un formulaire particulier à déposer en mairie.
La déclaration de » obra mayor » ou permis de construire
Cette licence de travaux est nécessaire pour les gros travaux qui vont affecter la façade ou la structure du bâtiment. Si vous souhaitez changer des fenêtres ou déplacer une cuisine ou encore démolir un mur intérieur, mieux vaut ne pas manquer cette formalité. Les travaux de redistribution d’espaces, d’agrandissements sont bien évidemment concernés.
Pour vous assurer de ne pas manquer la bonne déclaration à faire en fonction des travaux envisagés, l’architecte est l’interlocuteur parfait. En fonction des travaux déclarés en mairie, il pourra vous être demandé d’attendre l’autorisation de la collectivité avant de vous lancer dans les travaux. Attention, pour certains travaux, le délai d’attente peut atteindre de 3 à 6 ou 8 mois…. La présence d’un architecte peut s’avérer précieuse pour le montage du dossier de présentation à la mairie et donc pour le délai d’attente.
L’autorisation de la copropriété dans lequel se situe le bien
Si vous envisagez une rénovation qui n’affecte pas la structure des parties communes, nul besoin d’un accord de la copropriété pour faire des travaux dans votre appartement. Dans ce cas, une simple information du responsable de la copropriété suffit pour conserver une relation apaisée avec les autres propriétaires. Si vous envisagez d’utiliser l’ascenseur pour monter et descendre des matériaux, mieux vaut informer la copropriété en amont.
Par contre, si vous envisagez un projet de rénovation plus lourd avec des modifications sur les terrasses, balcons façades ou murs structurants, il vous faudra présenter à la prochaine assemblée de copropriété, votre projet chiffré et détaillé en plan. L’autorisation de la copropriété est nécessaire à l’obtention du permis de construire de la mairie.
focus sur les types de permis (licencias de obras)
Comunicación previa
Nécessaire pour les menus travaux, comme rénover sa cuisine ou sa salle de bain, changer le sol, repeindre les murs intérieurs. Il s’agit de travaux n’affectant ni la structure du bâtiment, ni la façade de l’édifice. Il n’est alors pas autorisé d’occuper la voie publique ( exemple : pour entreposer les décombres), et les travaux doivent être achevés en moins de 3 mois.
Pour faire cette démarche, il faut juste remplir et donner un formulaire à l’annexe municipale de ton district, payer une taxe (tasa por actuaciones urbanísticas) de 140,90€ et l’impôt correspondant (ICIO, Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras) qui est 3% de la valeur du devis des travaux.
Tu devras également fournir les justificatifs de paiement des deux taxes et le devis.
Il est également possible de faire cette démarche en ligne.
Declaración responsable y Licencia de obras Tipo I
Nécessaires pour plusieurs types de travaux, le plus souvent :
- Nouvelle construction.
- Agrandissement.
- Rénovations qui affectent des éléments structurels.
- Démolitions
- Changement de destination (une maison en commerce par exemple)
- Rénovations sur des biens classés/protégés, ou en cours de classement/protection (que cela soit la façade ou l’intérieur du bâtiment).
Selon ce que tu comptes faire, il faudra soit une déclaration responsable de type 1, soit un permis de type 1.
Concernant les démarches, il faut pour ce type de démarche, te rendre dans une des annexes municipales de Valencia (Juntas), ou bien faire la démarche en ligne.
Deux possibilités : soit faire une Déclaration Responsable de Type I (si on a pas besoin échafaudages, ou si le bien n’est pas classé, ou si il ne s’agit pas d’un agrandissement), soit faire une demande de Licence (pour ajouter un étage ou faire un agrandissement de surface)
Il y a de nombreux documents à fournir, qui nécessitent de se faire accompagner par un professionnel.
Du point de vue des taxes, il y a toujours la taxe ICIO (3%) comme vu précédemment et la tasa por actuaciones urbanísticas.
Licencia de obras Tipo II
Elle est nécessaire pour des travaux moins importants que pour le permis de type I, ou concernant des biens classés ou protégés. Habituellement, il faut demander ce permis si l’on va modifier la façade du bien lors des travaux (soit pour rénover la façade, soit pour changer les fenêtres par exemple), ou si l’on souhaite redistribuer les espaces à l’intérieur du bien (changer la cuisine de place).
Comme pour le permis de Type I, on peut soit présenter une Déclaration Responsable, soit demander une Licence, selon les travaux prévus.
La Déclaration Responsable de Type II, est possible dans la majorité des cas : Travaux sur les façades ou toitures de biens non classés, travaux à l’intérieur du bâtiment.
Par contre la Licencia de Type II est obligatoire si les travaux concernent la façade ou toiture d’un bien classé, ou si des échafaudages sont nécessaires.
Le dépôt du dossier doit être effectué à l’annexe municipale de ton district ou par voie digitale.
Combien cela coûte?
Un coût de rénovation moins élevé qu’en France :
Entreprendre des travaux en Espagne revient globalement à 30% moins cher qu’en France pour une qualité de travail équivalente. En général, les devis présentés par des entreprises locales portent sur des équipements de qualité standard. Une rénovation cuisine, salle de bains, sols, peintures et analyse électrique, revient aux alentours de 300€ du mètre carré. Si vous souhaitez une rénovation complète avec des produits de grande qualité, il faudra compter entre 650€ et 800€ du mètre carré.
La différence de prix ne porte pas sur la qualité des travaux mais uniquement sur le profil des matériaux que vous serez amenés à choisir. Si vous envisagez de rénover un bien pour le mettre en location, inutile de vous positionner sur la fourchette haute de prix. La qualité standard reste parfaitement adaptée pour des locataires. Une jolie rénovation rendra votre bien attractif et fera la différence avec d’autres biens immobiliers moins modernes ou moins lumineux.
En résumé, pour un appartement de 80 M2 comprenant trois chambres, il faudra compter entre 30 000€ et 60 000€ de travaux pour le rénover entièrement.
Comme souvent, rien n’est gratuit avec l’administration, et il n’y a pas de petits profits. Donc, globalement, il faudra s’acquitter d’une taxe et d’un impôt.
Tasa por actuaciones urbanísticas
Il s’agit d’une somme fixe à payer (plusieurs tranches) qui dépend du PEM (Presupuesto de Ejecución Material), en gros de la somme que vont te coûter les travaux.
Les choses étant bien faites, il y a quoiqu’il arrive un minimum à régler, en l’occurrence 140,90€ pour un PEM allant jusqu’à 6010,12€. Au-dessus, la taxe augmente. Cela peut dépasser les 10 000€ pour des projets supérieurs à 600 000€ de travaux.
Cette taxe doit être réglée au moment où l’on dépose son dossier.
Impuesto sobre construcciones instalaciones y obras (ICIO)
Il s’agit d’une somme équivalente à 3% du PEM. Pour être plus clair, que le coût des travaux soit de 1000€ ou 50.000€, tu paieras 3% de ce montant. Cet impôt doit être réglé au moment où l’on obtient le permis. Bon à savoir, il existe des déductions possibles, suivant le type de travaux devant être réalisés.
Une négociation plus importante sur le prix d’achat
Le marché immobilier nous donne des statistiques sur les prix moyens de vente au mètre carré dans les quartiers de Valence. Ces valeurs indicatives sont souvent basées sur des appartements ne nécessitant pas de travaux particuliers. Un appartement entièrement rénové sera dans la fourchette haute de la statistique. Un appartement ancien, qui n’a pas subi de travaux depuis de très nombreuses années, sera dans la partie basse de la fourchette de prix.
L’acquisition d’un bien à réformer pour être intéressante, doit conduire à négocier le prix d’achat au plus bas. Un vendeur qui dispose un bien depuis très longtemps et qui n’a jamais fait de travaux pour le maintenir en état, admet plus volontiers une baisse de prix conséquente. Bien évidemment la négociation va dépendre de la nature des travaux à effectuer. Ce qui est important, c’est de s’assurer que le prix d’achat du bien et des travaux à réaliser, soit inférieur au prix moyen au mètre carré dans le quartier.
