Autre option quand on veut investir dans l’immobilier : la location
Vous avez acheté une propriété à Valencia mais ne souhaitez pas déménager ou n’avez tout simplement pas l’intention de l’utiliser pour vous ou votre famille : Aucun soucis ! Avec la location, plusieurs choix s’offrent à vous :
- la location à long terme (locatif traditionnel)
- la location étudiante
- la location touristique saisonnière
le locatif traditionnel
Un marché en constante évolution
Le marché de la location à long terme à Valence est dynamique. La ville attire des locataires résidents, tels que les étudiants, les professionnels et les familles, qui recherchent des logements pour une durée plus longue. Les propriétaires peuvent bénéficier d’une demande locative stable et d’un rendement locatif attrayant, en particulier dans les quartiers bien situés et bien desservis.
A Valence, les primo accédants rapprochent généralement l’âge de 35 ans en moyenne. C’est beaucoup plus tardif qu’en France. Ceci explique pourquoi le marché de la location est en perpétuel développement. Sans compter qu’à Valence, les étudiants étrangers sont extrêmement nombreux. Pour information, en 2022, 78% des transactions dans la communauté Valencienne, sur des résidences secondaires, ont été réalisées par des étrangers. En raison du contexte économique, les acquisitions par des Espagnols et en particulier des Valenciens, ont chuté de 65% par rapport aux années précédentes. Les étrangers ont parfaitement compris, qu’investir sur Valence, est une option judicieuse en raison des prix de l’immobilier et du rendement locatif.
Concernant, la rentabilité locative brute, elle n’est pas extraordinaire, si on veut faire de la location longue durée. Entre 4,5% et 5% en moyenne. Elle n’est même que de 3,3% dans le centre historique.
Selon comment l’on se place, soit les prix de vente sont trop élevés, soit les loyers ne sont pas assez élevés. En tout cas, il devient de plus en plus difficile de trouver la perle rare, si on cherche un très bon rendement locatif.
le locatif par chambres ( location étudiante)
Valence compte de nombreux établissements universitaires parmi les 25 meilleures universités du monde.
La ville est en effet dotée d’une infrastructure d’universités, de facultés, d’écoles publiques et privées qui permettent à des étudiants étrangers de suivre des cours diplômants dans de nombreux domaines. Bien souvent, ces cursus sont peu accessibles en France alors qu’ils le sont en Espagne et à Valence en particulier. C’est la raison pour laquelle les étudiants étrangers sont si nombreux à s’y installer le temps des études.
Cette ville est fort appréciée des étudiants en raison de la qualité de vie, de l’art de vivre valencien, du climat, de la beauté d’une ville qui est par ailleurs très sécure. Tout est réuni pour qu’un étudiant se sente bien et puisse travailler dans les meilleures conditions.
Or, il n’y a pas suffisamment de logements étudiants disponibles pour satisfaire la demande.
Par conséquent, le prix moyen d’une chambre en colocation a fortement augmenté
Évidemment, il y a des variations selon le quartier, la qualité des services proposés.
Cependant, Valencia reste encore largement abordable si l’on compare avec Barcelone ou Madrid.
Si vous souhaitez investir sur Valencia, la location à des étudiants est donc une excellente solution pour rentabiliser l’investissement. Les règles sont beaucoup plus souples que pour la location touristique, vous n’avez pas besoin d’une inscription à un registre par exemple.
Le meilleur rendement locatif s’obtient quasiment en faisant de la location étudiante. Avec la location d’une chambre qui tourne entre 300 et 350€ en moyenne, l’on peut obtenir un rendement brut à plus de 5%.
L’afflux d’étudiants espagnols ou étrangers à Valence ne cesse de croître. Les prix de location ou de colocation y sont inférieurs de 30% à ceux de Madrid ou Barcelone. La demande est en croissance et rien ne permet de penser que cette tendance pourrait s’inverser. En louant un appartement par chambre, vous pouvez quasiment doubler la rentabilité d’une location classique. Il n’est pas rare d’atteindre 8% de rendement sur des appartements de 3 ou 4 chambres.
Quel type de bien pour de la location étudiante?
Le type d’appartement adapté à la colocation étudiante est de trois ou quatre chambres. Il faut rester vigilant sur la taille des chambres et de la pièce de vie. A Valence, les chambres oscillent souvent entre 6 et 11 mètres carrés. Ce n’est pas problématique si cela permet d’installer un lit de 90 et un bureau à la condition que la chambre soit équipée d’une armoire intégrée. Si vous choisissez d’investir dans un appartement de 3 ou 4 chambres, la pièce de vie devra mesurer à minima 20 mètres carrés afin que les étudiants puissent se retrouver sans que l’espace ne soit trop réduit. Enfin, il est vivement conseillé, à partir de trois chambres, d’avoir au moins deux salles de bains.
Nul besoin de rechercher des appartements entièrement réformés pour y loger des étudiants. Il est impératif que les locaux soient lumineux et calmes pour le confort des études. Le mieux est de trouver un logement dans une rue calme et peu passante car les appartements ne sont pas toujours dotés de double vitrage. N’oubliez pas qu’il est essentiel que les locaux soient meublés pour la location étudiante.
Enfin se pose la question de la présence d’ascenseurs dans la copropriété. S’ils ne sont pas nécessairement importants lorsque l’on est jeune, il ne faut pas oublier que l’absence d’ascenseur décote la valeur d’un bien et qu’il est possible qu’un jour, vous soyez amenés à louer à d’autres personnes que des étudiants. C’est la raison pour laquelle nous conseillons toujours d’investir dans un immeuble doté d’un ascenseur sauf si le logement se situe au premier étage. Enfin, nous déconseillons les investissements en rez-de-chaussée ou en entresol pour les étudiants. Question de calme, de luminosité et de tranquillité d’esprit.
Les quartiers les plus adaptés à la vie étudiante
Pour y arriver, privilégiez tout d’abord les quartiers proches du centre et proches des transports de bus et de métro, permettant de se déplacer rapidement.
Les districts ou quartiers Benimaclet, Camins al Grau, Trinitat, Morvedre, Nou Moles, et Jaume Roig présentent de nombreux atouts par rapport aux options qui ont été exposées ci avant. Ces quartiers sont assez centraux, proches des universités permettant souvent de rejoindre le centre-ville à pied (en dehors de Benimaclet). Les prix restent relativement abordables dans ces quartiers par rapport au cœur de ville.
Le quartier Ciudad Vella est probablement le plus élevé en termes de prix mais il se situe au centre historique de la ville. Pour les étudiants qui vont sur le campus de Tarrongers, le district d’Algiros et le quartier de Cabanyal, sont adaptés en raison de la proximité des facultés. Enfin, pour les étudiants qui vont sur le campus de Burjassot ou sur Moncada, ces communes présentent en dehors de Valence, de sérieux atouts en termes de proximité et de prix.
Il reste des quartiers quelque peu plus éloignés des universités en général mais il ne faut pas les négliger. Les quartiers Campanar, Patraix et Marxelanes peuvent être des points d’appui intéressants pour les étudiants. Ils sont un peu plus éloignés des universités, mais ils peuvent présenter d’autres avantages pour les étudiants. L’essentiel est de pouvoir, quel que soit le quartier, rejoindre en moins de 20 minutes, l’école ou l’université via le métro ou une ligne de bus.
A quel moment acheter pour louer aux étudiants ?
La réponse à cette question va dépendre de votre situation.
Si vous souhaitez investir dans un logement étudiant sans que cela ne serve à vos enfants, vous pouvez investir dans l’un des quartiers que nous avons cités auparavant. Il y a des universités proches et il y aura toujours de la demande étudiante. L’objectif est uniquement de trouver un bien adapté et recherché par les étudiants.
Si vous souhaitez investir parce que l’un de vos enfants vient faire ses études à Valence, nous vous conseillons de ne pas obligatoirement vous jeter sur les biens à la vente dès le mois de juin, date de fin d’études en France. En effet, il est important que votre enfant puisse découvrir les quartiers. Si vous investissez dans un quartier qui ne lui sied pas, cela risque de devenir rapidement un problème.
le locatif touristique
Les sites comme Airbnb, Homeaway, Rentalia, Muchosol ont révolutionné le marché de la location saisonnière et touristique. Au grand dam des professionnels de l’hôtellerie.
Valence, de par sa situation, est une ville tournée vers le tourisme. De nombreux propriétaires ont voulu profiter de l’opportunité pour faire de la location saisonnière. Mais, comme dans toute activité, il y a des règles à respecter.
En ce qui concerne la location de logements touristiques, chaque Communauté autonome fixe ses propres règles. La Communauté Valencienne s’est donc dotée d’un cadre législatif pour encadrer et réglementer cette activité, en plus d’un code éthique à respecter.
La législation valencienne considère comme logement touristique (article 47)
L’intégralité d’un bien, quelle que soit sa typologie, qui est loué de manière régulière, dans des conditions de disponibilité immédiate, et à des fins touristiques, de vacances ou de loisirs. Ce bien doit aussi disposer du rapport favorable délivré par la municipalité permettant de faire de la location touristique.
Les logements à usage touristique sont loués dans leur intégralité, la location chambre par chambre n’étant pas autorisée. Donc pas de chambres d’hôte dans la Communauté Valencienne, ni de possibilité de louer individuellement plusieurs chambres dans un logement.
On estime qu’un bien est loué de manière régulière dès lors qu’il offre des services propres à l’industrie hôtelière (nettoyage des draps par exemple) , ou qu’il est géré par une personne autre que le propriétaire, ou que l’on utilise des canaux de commercialisation touristique (site internet comme Airbnb).
La location temporaire n’est donc pas de la location touristique, puisque le but de la location n’est pas à des fins touristiques, de vacances ou de loisirs. Ainsi, louer tout ou partie d’un logement pour un stagiaire, un étudiant c’est de la location temporaire. De même, les appart-hôtels, les bungalows, mobil homes.
Devant la trop forte augmentation du nombre de biens en location touristique, la municipalité de Valence a décidé de sévir depuis quelques années. Début mai 2018, elle a présenté un amendement au texte de loi régissant le tourisme dans la Communauté Valencienne (Ley de Turismo). Le but étant de récupérer le contrôle sur les appartements touristiques.
Concrètement, pour pouvoir inscrire un bien au registre, il faut que le logement soit situé soit au 1er étage (sans avoir un autre résident sur le même palier) soit au rez-de-chaussée (comme prévu par le Plan Général d’Occupation Urbaine).
Si l’appartement ne remplit pas ces critères, il ne pourra être inscrit au registre. Par conséquent, on ne pourra pas y faire de location touristique.
Actuellement à Valencia, sur les 5000 logements répertoriés, plus de 70% ne respectent plus ce nouveau critère. Inutile donc d’acheter un logement ayant l’ancien registre, tu ne pourras pas le mettre en location touristique.
Dès lors que l’on fait de la location touristique, il faut aussi avoir une assurance responsabilité civile pour se couvrir en cas de pépins
Interdiction de louer sa résidence principale
Jusqu’à présent il était possible de louer, exceptionnellement, sa résidence principale à des touristes, pour une période maximum de 30 jours par an. Ceci est bientôt de l’histoire ancienne dans le centre historique de Valence.
En effet, la mairie compte interdire purement et simplement la possibilité de louer sa résidence principale à des fins touristiques. Ce qui implique que si l’on souhaite louer un logement à des touristes, il faudra faire l’acquisition d’un bien et le destiner à cette activité.
S’inscrire au Registre des entreprises, établissements et professions touristiques (Registro de Empresas, Establecimientos y Profesiones Turísticas)
Depuis 2015, il est obligatoire que les logements et biens à usage touristique soient inscrits dans ce registre. Dorénavant, pour obtenir le précieux sésame, il faut faire la démarche exclusivement en ligne.
Avec un peu de patience (24/48h), on obtient alors un numéro d’enregistrement officiel, qui doit être clairement indiqué dans toutes les publicités que le propriétaire fait de son logement (site internet, petites annonces…).
Si l’on ne mentionne pas le numéro d’enregistrement, l’on s’expose à des amendes, aussi bien le propriétaire que le diffuseur de la publicité (jusqu’à 90.000€ pour le diffuseur).
Selon le nombre de biens il y a une démarche différente :
- Si l’on gère entre 1 et 4 logements, il faut enregistrer chaque bien de manière individuelle.
- Si l’on gère plus de 5 logements, il faut s’enregistrer en tant qu’entreprise, et non comme un particulier.
Démarche à suivre pour s’inscrire :
Le processus d’inscription au registre des logements à usage touristique doit être utilisé par les propriétaires de logements touristiques dont le nombre de logements enregistrés est inférieur à quatre.
Cette procédure ne doit pas être utilisée par les sociétés gérant des logements à usage touristique. Dans ce cas, le processus est différent.
Quels sont les documents requis ?
La déclaration responsable concernant l’enregistrement et la mise en service de l’hébergement touristique doit être présentée exclusivement par voie télématique.
Tu dois avoir un certificat numérique.
Etre locataire à Valence
Le marché locatif à Valence propose une variété de biens immobiliers, allant des appartements aux maisons et aux villas. Les appartements sont particulièrement recherchés, en particulier dans les quartiers centraux et proches des universités, des commodités et des transports en commun. Les maisons et les villas situées en périphérie de la ville sont populaires parmi les familles qui recherchent des logements plus spacieux et une atmosphère résidentielle.
Concernant la location d’appartements, la demande est largement supérieure à l’offre disponible. Il devient de plus en plus difficile de trouver une location longue durée.
D’autant plus, si le bien est dans une zone recherchée et s’il est bien rénové. Offre moindre, économie qui repart, par conséquent chaque année les loyers augmentent (entre 5 et 10% par an selon les quartiers)
Du point de vue locatif, les loyers ont fortement augmenté sur Valencia. Le prix moyen est de 11,3€/m2/mois selon le rapport du site immobilier Idealista et 13€/m2/mois selon Fotocasa.
On peut donc estimer, que le prix moyen se situe autour de 12€/m2 dans Valencia.
En 5 ans, les loyers ont augmenté de plus de 70% à Valencia. Elle est loin l’époque où l’on pouvait trouver un logement à moins de 450€/mois dans la capitale valencienne. D’ailleurs, on ne trouve même plus de logement correct à moins de 700€ dans Valencia.
Cependant, les loyers à Valence restent généralement compétitifs par rapport à d’autres grandes villes espagnoles. Les prix des loyers varient en fonction de la localisation, de la taille et de l’état du bien immobilier. Les quartiers centraux et les zones près des plages ont tendance à avoir des loyers plus élevés, tandis que les quartiers plus éloignés offrent souvent des options plus abordables.
Le bien locatif type
Le bien locatif type à Valencia est de 3 chambres et 96m2 en moyenne. Mais méfiance, à Valencia, une chambre peut faire 6m2.
Même en s’excentrant, il est difficile de trouver des loyers à moins de 700€/mois. À Patraïx par exemple, le prix moyen est de 9,6€/m2/mois, Jesús à 9.5€, Benicalap à 9,6€/m2/mois.
Et dans ces quartiers, il s’agit souvent d’appartements dans des immeubles anciens sans ascenseur, mal isolés et avec un mobilier d’un autre temps et bien sûr sans balcon et garage.
Dans les quartiers prisés (Ciutat Vella, Eixample), on dépasse les 14€/mois/m2 en moyenne.
La réglementation locative
Il est important de noter que la location de biens immobiliers à Valence est soumise à une réglementation spécifique. Les propriétaires doivent se conformer aux lois en vigueur concernant les contrats de location, les droits et obligations des locataires et des propriétaires, ainsi que d’autres aspects juridiques liés à la location.
